Est nulle la clause de l’acte notarié qui fait renoncer à l’avance les expropriés à leur droit de rétrocession pour le cas où le bien exproprié ne serait finalement pas affecté au projet déclaré d’utilité publique (cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion, 19 mai 2020, RG n°18/01720). Blog - Ventes immobilières & Propriété
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EXPROPRIATION : L'expropriant ne peut pas, à l'avance, faire renoncer le propriétaire exproprié à son droit de rétrocession pour le cas où l'opération d'expropriation ne serait pas réalisée
Article publié par Gilles CAILLET - Hélians Avocats le 24/02/2021 à 12:00
Catégories : Expropriation, Ventes immobilières & Propriété
Tags : expropriation, ordonnance, transfert de propriété, propriété, avocat, notaire, droit, retrocession, specialiste, operation, abandon, clause, acte, notarié, traité d'adhésion, renonciation, nul effet
Est nulle la clause de l’acte notarié qui fait renoncer à l’avance les expropriés à leur droit de rétrocession pour le cas où le bien exproprié ne serait finalement pas affecté au projet déclaré d’utilité publique (cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion, 19 mai 2020, RG n°18/01720). EXPROPRIATION : Un notaire n’a pas compétence pour représenter les expropriés devant le juge de l’expropriation
Article publié par Gilles CAILLET - Hélians Avocats le 12/03/2020 à 14:56
Catégories : Expropriation, Ventes immobilières & Propriété
Tags : expropriation, procedure, avocat, estimation, notaire, indemnites, fixation, expert, juge, representation, justice, competence, demandes, memoire
Pour se défendre dans le débat pour la fixation des indemnités d’expropriation, les propriétaires expropriés ne peuvent pas être représentés par leur notaire. Le juge de l’expropriation est donc contraint d’écarter les observations qui lui ont été envoyées par le notaire des expropriés sur la valeur vénale de l’immeuble exproprié (Juge de l’expropriation de l’Essonne, 24 février 2020, inédit). ASL : L’assemblée générale d’une association syndicale libre peut être annulée du seul fait qu’elle n’a pas respecté ses statuts
Article publié par Hélians le 07/11/2018 à 15:54
Catégories : Copropriété, Agents immobiliers, gérants & syndics de copropriété, Ventes immobilières & Propriété
Tags : copropriété, avocat, assemblée générale, résolution, ASL, association syndicale libre, AFUL, association foncière, association foncière urbaine libre, ordonnance du 1er juillet 2004, loi du 10 juillet 1965, nullité, statuts, lotissement, foncier
Par un arrêt du 14 juin 2018 (pourvoi n°17-20692), la troisième chambre civile de la Cour de Cassation rappelle que, dans le cadre des associations syndicales, seuls les statuts font foi, et qu’une décision prise en contradiction avec les statuts, même sans influence sur le vote, constitue une cause de nullité de l’assemblée générale. PROPRIETÉ : La sanction de l'empiètement d’une construction sur une propriété voisine
Article publié par Hélians le 17/01/2018 à 09:53
Catégories : Construction BTP, Ventes immobilières & Propriété
Tags : propriété, avocat, voisin, code civil, article 544, article 545, article 17 de la DDHC, DDHC de 1789, juge judiciaire, droit de propriété, empiètement, fonds, propriétaire voisin, démolition, destruction, ouvrage, expertise judiciaire
Lorsqu’une construction voisine (mur, clôture, construction nouvelle…) empiète illégalement sur sa propriété, même de manière infime (portion de mur, débord de toiture), le propriétaire peut obtenir du juge judiciaire la démolition totale de cet empiètement (Cour de cassation, 3e chambre civile, 21 décembre 2017, pourvoi n°16-25.406). Parfois, le juge judiciaire peut moduler le principe de la destruction totale de la construction si un simple rabotage de l’ouvrage permet de supprimer l’empiètement (Cour de Cassation, 3ème chambre civile, 10 novembre 2016, pourvoi n°15-25113). PREEMPTION – Pas de possibilité de contestation ni de réduction de la commission de l'agence immobilière en cas d'exercice du droit de préemption urbain
Article publié par Gilles CAILLET - Hélians le 28/12/2017 à 15:43
Catégories : Préemption, Agents immobiliers, gérants & syndics de copropriété, Ventes immobilières & Propriété
Tags : juge de l’expropriation, agent immobilier, DIA, déclaration d’intention d’aliéner, préemption, vente immobilière, droit de preemption urbain, décision de préemption, agence immobilière, commission, avocat spécialisé, commission d’agence, établissement public foncier, EPF
Dans un arrêt du 14 décembre 2017 (c. cass, 3e ch civ, 14 décembre 2017, n°16-20150), la cour de cassation rappelle que l’organisme qui exerce son droit de préemption urbain a l’obligation de payer la commission de l’agence immobilière intermédiaire du compromis de vente (si cette commission est précisée dans la déclaration d’intention d’aliéner), et ne peut pas demander à faire réduire ou supprimer cette rémunération de l’intermédiaire. VENTE IMMOBILIERE : La vente d’un pavillon situé dans une « zone susceptible d’expropriation » peut être annulée pour erreur sur le consentement
Article publié par Gilles CAILLET - Hélians Avocats le 03/08/2017 à 11:25
Catégories : Expropriation, Ventes immobilières & Propriété
Tags : expropriation, avocat, vente, vendeur, acquéreur, notaire, agence immobilière, acte authentique, promesse de vente, compromis de vente, annulation, prolongation, métro, pavillon, vice du consentement, erreur légitime, conditions suspensives, projet d’expropriation
Dans un arrêt du 30 juin 2017 (RG n° 16/05638), la cour d’appel de Paris annule un compromis de vente d’un pavillon au motif que les acquéreurs n’ont pas été informés par les vendeurs et l’agence immobilière de l’éventuelle expropriation du pavillon dans le cadre du prolongement de la ligne 11 du métro. En ignorant cette éventualité, les acquéreurs ont ainsi commis une erreur légitime sur les caractéristiques du pavillon qui justifie l’annulation de la vente. PREEMPTION : L’ancien propriétaire ou l’acquéreur évincé peuvent forcer le titulaire du droit de préemption à leur restituer l’immeuble illégalement préempté
Article publié par Hélians le 28/06/2017 à 09:58
Catégories : Urbanisme, Préemption, Agents immobiliers, gérants & syndics de copropriété, Ventes immobilières & Propriété
Tags : juge de l’expropriation, DIA, déclaration d’intention d’aliéner, code de l’urbanisme, préemption, acquéreur évincé, avocat spécialisé, illegale, annulée, L 213-11-1, L 213-12, droit, ancien propriétaire, retrocession, action en nullité, dommages-intérêts, restituer
Lorsque la décision de préemption est définitivement annulée et que le transfert de propriété a eu lieu au profit du titulaire du droit de préemption, celui-ci doit obligatoirement proposer la rétrocession du bien en priorité à l’ancien propriétaire puis, en cas de refus de celui-ci, à l’acquéreur évincé mentionné dans la déclaration d’intention d’aliéner (DIA). Si le titulaire du droit de préemption manque à cette obligation, l’ancien propriétaire ou l’acquéreur évincé peuvent saisir le juge administratif pour contraindre le titulaire à rétrocéder l’immeuble illégalement préempter. PROPRIETE IMMOBILIERE : La perte d’ensoleillement provoquée par une construction nouvelle peut ouvrir droit à indemnisation
Article publié par Hélians le 01/02/2017 à 17:12
Catégories : Urbanisme, Ventes immobilières & Propriété
Tags : proprietaire, voisin, permis de construire, valeur vénale, perte d’ensoleillement, trouble de jouissance, trouble anormal du voisinage
Dans son arrêt du 19 janvier 2017 (req. n°15-28591), la Cour Cassation applique le principe selon lequel « nul ne peut causer à autrui un trouble anormal du voisinage » au domaine de la construction immobilière. Ainsi, le juge de cassation confirme que toute perte significative d’ensoleillement causée par la construction d’un immeuble collectif volumineux, peut ouvrir droit, pour le voisin, à indemnisation de deux types de préjudices : la perte de valeur pour le propriétaire et le trouble de jouissance du bien pour ses occupants. PREEMPTION : Le propriétaire lésé par une décision de préemption illégale a droit à la réparation de ses préjudices financiers, matériels et moraux
Article publié par Hélians le 13/09/2016 à 17:29
Catégories : Préemption, Ventes immobilières & Propriété
Tags : proprietaire, commune, préjudice, immeuble, DIA, vendeur, préemption, vente immobilière, acquéreur évincé, décision de préemption, préempté, avocat spécialiste, promesse de vente, renonciation à la préemption, compromis de vente, avis de France Domaine, prix de vente, préjudice indemnisable, préjudice moral, décision de préemption illégale, pénalités de remboursement anticipé
Par un arrêt du 27 juillet 2016 (15NT01545), la Cour Administrative de Nantes a condamné une commune à indemniser les préjudices subis par un propriétaire du fait d’une décision de préemption illégale. Le préjudice moral, le trouble dans les conditions d’existence, les pénalités de remboursement anticipé de prêt notamment sont des préjudices que la commune doit réparer. COPROPRIETE : En cas d’erreur de surface dans l’acte de vente d’un appartement, quelles actions pour l’acquéreur ?
Article publié par Hélians le 02/09/2016 à 14:44
Catégories : Copropriété, Agents immobiliers, gérants & syndics de copropriété, Ventes immobilières & Propriété
Tags : copropriété, avocat, responsabilité, agent immobilier, vente, diagnostiqueur, appartement, agence immobilière, loi Carrez, superficie habitable, action en diminution du prix, mesurage, carrez, erreur, surface, lot de copropriété
Lorsqu’un acquéreur achète un appartement dont la surface mentionnée dans l’acte de vente s’avère sous-estimée, il peut intenter une action en diminution du prix. Il peut également rechercher la responsabilité de celui qui a réalisé le mesurage de surface. Dans un arrêt du 2 juin 2016 (n° 15-16967), la Cour de Cassation juge que, dès lors que le mesurage a été fait par un tiers professionnel, l’agent immobilier n’est pas responsable de l’erreur de surface.