Depuis la loi Carrez du 18 décembre 1996 (n°1996-1107), les actes de vente de logements soumis au régime de la copropriété (lots de copropriété) doivent obligatoirement faire mention de la surface habitable du logement, sous peine de nullité.

Cette surface habitable ne prend en compte que les pièces et locaux dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 mètres. Par ailleurs, les balcons, les terrasses, les caves et les parkings ne sont pas non plus retenus pour le calcul de la surface habitable.

Au cas où il s’aperçoit après la vente d’une sous-estimation de la surface, quelles sont les actions possibles pour l’acquéreur ? 

Un arrêt de la Cour de cassation en date du 2 juin 2016 (3^ème Civ., n°15-16967) développe la palette d’actions à la disposition de l’acquéreur lésé. vente immobilière avocat

En l’espèce, les vendeurs d’un appartement en copropriété ont fait mesurer leur bien par un professionnel recommandé par l’agence immobilière en charge de la vente. Ce professionnel a attesté d’une superficie habitable de 131,07 m². avocat spécialiste

Cependant, après avoir acheté le bien, l’acquéreur a fait mesurer l’appartement par un géomètre expert : celui-ci a retenu une surface habitable de 105,10 m².

En conséquence, l’acquéreur a intenté une action en diminution du prix contre ses vendeurs ainsi qu’une action en dommages-intérêts à l’encontre du professionnel du mesurgae et de l’agent immobilier.

S’agissant de la première action, l’acquéreur a un an à compter de la signature de l’acte de vente pour agir contre le vendeur en diminution du prix. En l’espèce, ayant agi au-delà du délai, l’acquéreur a donc vu son action qualifiée de forclose (tardive) par la Cour de Cassation : « attendu qu'ayant exactement retenu que le délai d'un an prévu par le dernier alinéa de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est un délai de forclusion et que la suspension de la prescription prévue par l'article 2239 du code civil n'est pas applicable au délai de forclusion, la cour d'appel en a déduit à bon droit que [l’acquéreuse] était forclose en son action en diminution du prix ».

►L'agent immobilier n’a pas à vérifier le mesurage effectué par un professionnel

S’agissant de l’action en responsabilité pour faute, la Cour de cassation y apporte une réponse différente selon qu’il s’agisse de l’agent immobilier ou bien du diagnostiqueur. responsabilité

En l’espèce, pour la Cour de Cassation, l’acquéreur ne peut pas engager la responsabilité pour faute de l’agent immobilier car celui-ci « n’avait pas effectué le mesurage, qu’il ne disposait d’aucune compétence particulière en cette matière pour apprécier l’exactitude des informations fournies et qu’il n’avait pas à vérifier le mesurage effectué par un professionnel ». mesurage CARRE

En définitive, l’agent immobilier, alors même qu’il s’agit d’un professionnel de l’immobilier et que l’erreur de superficie était manifeste, n’a pas commis de faute en n’attirant pas l’attention des vendeurs sur la superficie indiquée dans l’attestation. avocat en expropriation

En revanche, la Cour de Cassation confirme que l’acquéreur peut rechercher la responsabilité pour faute du professionnel du mesurage (diagnostiqueur) notamment pour réparer le préjudice lié aux frais bancaires supplémentaires et au surcoût de la commission d’agence (qui était proportionnelle au prix).

La Cour de cassation casse et annule l’arrêt de la Cour d’appel « mais seulement en ce qu’il rejette les demandes formées par [l’acquéreur] contre la société [de diagnostic] des chefs des frais bancaires et du surcoût de commission d’agence ».EXPROPRIATION

En cas d'expropriation de sa propriété, le propriétaire doit choisir un avocat spécialisé comme Maître Gilles CAILLET qui défend les expropriés du Grand Paris (prolongement ligne 14; ligne 15, ligne 16, tangentielle SNCF )