PREEMPTION : La notification d’une décision de préemption à l’acquéreur évincé du bien préempté est-elle vraiment une condition de sa légalité ?

Depuis l’entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (dite loi ALUR), l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme impose que les décisions de préemption soient notifiées au vendeur, au notaire et, le cas échéant, au candidat à l’acquisition du bien préempté mentionné dans la déclaration d‘intention d’aliéner : avocat préemption

"Lorsqu'il envisage d'acquérir le bien, le titulaire du droit de préemption transmet sans délai copie de la déclaration d'intention d'aliéner au responsable départemental des services fiscaux. La décision du titulaire fait l'objet d'une publication. Elle est notifiée au vendeur, au notaire et, le cas échéant, à la personne mentionnée dans la déclaration d'intention d'aliéner qui avait l'intention d'acquérir le bien. Le notaire la transmet aux titulaires de droits d'emphytéose, d'habitation ou d'usage, aux personnes bénéficiaires de servitudes, aux fermiers et aux locataires mentionnés dans la déclaration d'intention d'aliéner. (...) ". avocat spécialiste

Il est donc important de savoir si la décision de préemption est illégale lorsque l’autorité omet de notifier sa décision de préemption à l’acquéreur évincé ou la lui notifie au-delà du délai de deux mois à compter de l’enregistrement de la déclaration d’intention d’aliéner. préemption avocat spécialisé

Par un jugement du 13 avril 2015 (TA Versailles, 13 avril 2015, req. n°1405350), le tribunal administratif de Versailles avait considéré que l’obligation faite au titulaire du droit de préemption de notifier sa décision à la fois au notaire, mais aussi au vendeur et à l’acquéreur du bien préempté constituait une condition de sa légalité :

"(…) il résulte  des dispositions de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme que les propriétaires qui ont décidé de vendre un bien susceptible de faire l'objet d'une décision de préemption doivent savoir de façon certaine, au terme du délai de deux mois imparti au titulaire du droit de préemption pour en faire éventuellement usage, s'ils peuvent ou non poursuivre l'aliénation entreprise ; que dans le cas où le titulaire du droit de préemption décide de l'exercer, les mêmes dispositions, combinées avec celles des articles L. 2131-1 et L. 2131-2 du code général des collectivités territoriales, imposent que la décision de préemption soit exécutoire au terme du délai de deux mois, c'est-à-dire non seulement prise mais également notifiée au propriétaire intéressé, à l’acquéreur évincé ainsi qu’au notaire, et transmise au représentant de l'Etat ; que la réception de la décision par le propriétaire intéressé, l’acquéreur évincé et le notaire, à la suite respectivement de sa notification et de sa transmission, constitue, par suite, une condition de la légalité de la décision de préemption". recours décision de préemption

Par son arrêt du 23 mars 2017 (CAA Versailles, 23 mars 2017, req. n°15VE01734), la Cour administrative d’appel de Versailles juge, au contraire, que ces dispositions n’ont ni pour objet, ni pour effet de créer une nouvelle condition de légalité des décisions de préemption tenant à la notification à l’acquéreur évincé, de la décision de préemption :

"Considérant que ces dispositions ne sauraient avoir pour objet ou pour effet d'instaurer une nouvelle condition de légalité de la décision de préemption tenant à la réception dans le délai de deux mois, à compter de la réception par la commune de la déclaration mentionnée au premier alinéa, de la notification de cette décision par l'acquéreur mentionné, le cas échéant, dans ladite déclaration d'intention d'aliéner ; que, par suite, la COMMUNE est fondée à soutenir que c'est à tort que les premiers juges après avoir constaté que la décision de préemption du 12 juin 2014 avait été reçue dans le délai de 2 mois par les services préfectoraux et l'UNEDIC, ont estimé qu'elle devait être annulée au motif qu'elle n'avait pas été notifiée à la société X en méconnaissance des dispositions de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme".

La Cour administrative d’appel de Versailles semble donc considérer que le législateur a eu l’intention de faire la différence entre le vendeur et le candidat à l’acquisition.

Certes, les notifications de la décision de préemption faites au vendeur et à l’acquéreur évincé du bien préempté poursuivent deux objectifs distincts : avocat

La notification au propriétaire vendeur doit lui permettre de "savoir de façon certaine, au terme du délai de deux mois imparti au titulaire du droit de préemption pour en faire éventuellement usage, s'ils peuvent ou non poursuivre l'aliénation entreprise" (CE, 15 mai 2002, req. n°230015).

La notification à l’acquéreur poursuit un objectif purement procédural consistant à faire courir, à son égard, le délai de recours contentieux contre la décision de préemption, afin d’empêcher les contestations tardives des décisions de préemption. droit de préemption urbain

Inévitablement, le Conseil d’Etat aura à trancher définitivement cette question.

Gilles CAILLET avocat des expropriés de la tangentielle Nord défend aussi les propriétaires et entreprises expropriés par la Société du Grand Paris pour les futures lignes 15 à 18 du Grand Paris Express.