La réalisation des tunnels souterrains du futur Grand Paris Express nécessite l’expropriation du sous-sol de très nombreuses propriétés privées (habitations, jardins, copropriétés, …) le long du tracé du tronçon Pont de Sèvres/Noisy-Champs.

Lors des enquêtes parcellaires du projet de réalisation de ce tronçon de la ligne rouge Sud (ou ligne 15) du réseau de transport public du Grand Paris, de nombreux propriétaires se sont inquiétés de l’estimation de la valeur de ces tréfonds. Gilles CAILLET

En réponse à ces nombreuses questions, la Société du Grand Paris s’est limitée à indiquer que ces offres appliqueraient la méthode GUILLERMAIN DEMANCHE : avocat spécialiste en expropriation

« La méthode de calcul de l’indemnité du tréfonds employée ici est la  méthode dite de «Guillermain-Demanche». (réponse de la Société du Grand Paris dans le rapport de la commission d’enquête publique parcellaire du 6 février 2015) avocat spécialiste des procédures d'expropriation

« La valeur du tréfonds s'estime à partir de la valeur unitaire du terrain de surface concerné, apprécié nu et libre. Elle est dégressive en fonction de la profondeur de l’emprise (coefficient de profondeur). Ce résultat est ensuite corrigé par la prise en compte des possibilités d’exploitation du sous-sol en fonction de la qualité des sols (coefficients de sols), de la configuration du bien (coefficient d’exploitabilité) et des incidences de la nappe phréatique (coefficient de nappe). » (réponse de la Société du Grand Paris dans le rapport de la commission d’enquête publique parcellaire du 6 février 2015)

En résumé, cette méthode GUILLERMAIN DEMANCHE considère qu’entre 3 et 6 mètres de profondeur (on retient le niveau le plus haut du tréfonds), la valeur du tréfonds est égale à 30 % de la valeur du terrain de surface, et cette valeur devient fortement dégressive en dessous d’une profondeur de 6 mètres, d’autant plus que des coefficients correctifs sont généralement utilisés pour réduire encore la valeur du tréfonds (de – 30 % à -50 % selon les coefficients).

Précisons que cette méthode, validée par un arrêt déjà ancien de la cour d’appel de Paris du 7 décembre 1995 résultait déjà d’une actualisation d’une précédente méthode déjà jugée obsolète (le barème de LASSALLE utilisé dans un arrêt de la cour d’appel de Paris du 5 avril 1974).

Aujourd’hui, la méthode de calcul GUILLERMAIN-DEMANCHE est d’autant moins appropriée que, depuis 20 ans, les méthodes de construction souterraine ont été grandement améliorées et permettent d’utiliser les sous-sols à des profondeurs bien plus élevées qu’en 1995.

De plus, dans les zones urbaines où le manque de place est évident on constate le développement des constructions en sous-sol (niveaux de parking, équipements techniques, forages profonds de géothermie…) et donc une augmentation de la valeur vénale de ces volumes souterrains.

Cette méthode de calcul de la valeur vénale d’un sous-sol de terrain n’est donc absolument pas favorable aux expropriés. ligne 15 Sud

► La Société du Grand Paris estime les indemnités d'expropriation des tréfonds selon une méthode jugée périmée par la cour d'appel de Paris

Dans un arrêt du 12 novembre 2009, la Cour d’appel de Paris a déjà reconnu que cette méthode GUILLERMAIN DEMANCHE était périmée et devait être actualisée. Gilles CAILLET avocat expropriation

Ainsi, les expropriés concernés par l’expropriation de tréfonds pour la future ligne 15 du Grand Paris Express ont tout intérêt à ne pas se satisfaire de cette méthode GUILLERMAIN DEMANCHE et à réclamer des indemnités en rapport avec les potentialités réelles de construction en sous-sol dont ils vont être privés. dépréciation du surplus

Le choix de la méthode de calcul est assez ouvert puisque la formule, elle-même, doit être revue et de nouveaux paramètres doivent être définis.

Il est d’ailleurs manifeste que la Société du Grand Paris minimise aussi l’effet de dépréciation de la valeur du reste de la propriété (et notamment de la valeur des habitations en surface) que provoque l’expropriation d’un volume en tréfonds pour y construire le tunnel de circulation d’un métro.

Face aux questions précises des propriétaires expropriés sur l'indemnisation de la dépréciation du surplus de leur propriété, la Société du Grand Paris n'a apporté aucune réponse. dépréciation du surplus

A l’occasion de l’enquête publique, la Société du Grand Paris reconnaît cependant que le débat sur le mode de fixation des indemnités reste largement ouvert, et que, à défaut d’accord amiable, il lui faudra faire trancher la fixation des indemnités par le Juge de l’expropriation : Société du Grand Paris Express

« En cas de contentieux, le juge de l’expropriation fixera les indemnités. Dans le cadre de cette procédure, les expropriés peuvent apporter l’ensemble des éléments nécessaires afin d’étayer leur demandes.» (réponse de la Société du Grand Paris dans le rapport de la commission d’enquête publique parcellaire du 6 février 2015).

Ligne 15 Sud : Gilles CAILLET avocat défend les propriétaires expropriés concernés par l'expropriation de tréfonds par la Société du Grand Paris dépréciation du surplus