COPROPRIETE - La mise en œuvre des contrats types de syndic prévus par la loi ALUR assainit la gestion des immeubles en copropriété

Comme prévu par l'article 55 de la loi ALUR du 24 mars 2014, le décret n°2015-342 du 26 mars 2015 prévoit l'établissement obligatoire d'un contrat de syndic et fournit un contrat type dont il détaille le contenu minimum obligatoire. Il contribue à la qualité des relations du syndic et des copropriétaires.

Sauf exception très spécifique (par exemple les immeubles entièrement dédiés à une activité autre que l'habitation et dont la copropriété n'est composée que de personnes morales), ce contrat type doit être respecté par tout syndic, qu'il soit professionnel ou bénévole.

Le contrat type sera approuvé en même temps que la désignation du syndic, par le même vote de l'assemblée générale. Il contiendra les éléments de base obligatoires, à savoir sa date d'élaboration et de prise d'effet, les modalités de désignation et de révocation du syndic, la durée du contrat (qui ne pourra en principe excéder trois ans) et son terme (article 1 du décret n°2015-342).

L'objectif de transparence recherché par le décret n°2015-342 se concrétise par une obligation de spécifier précisément les missions confiées au syndic sur la base d'une liste de missions fixées par ledit décret (article 1er du décret n°2015-342). La mention spécifique de ces missions conditionnera par la suite la rémunération du syndic, dont le mode de calcul devra également être détaillé dans le contrat.

Ces missions conservent la nomenclature antérieure au décret, à savoir les missions de gestion quotidienne d'une part, et les missions particulières s'y ajoutant éventuellement, d'autre part.

Ainsi, le décret fixe en annexe 1 une liste non limitative des missions entrant dans le cadre de la gestion quotidienne: organisation des assemblées générales de copropriétaires (préparation, convocation, tenue de l'assemblée), administration et gestion de la copropriété (immatriculation du syndicat, gestion des documents obligatoires et des archives du syndicat, entretien courant et maintenance), gestion des opérations financières (comptabilité du syndicat, ouverture de compte bancaire). Cette liste n'étant pas limitative, le contrat pourra librement désigner d'autres missions, non mentionnées par le décret.

L'annexe 2 du décret du 26 mars 2015 fixe également une liste, limitative, des missions particulières qui peuvent être confiées au syndic. (Préparation d'assemblées générales extraordinaire, prestations de gestion relatives à des sinistres, suite de chantier…).

Cette exigence de prévision du rôle du syndic permet également de définir précisément sa rémunération et de la justifier à l'avance.

La rémunération se calculera en prenant en compte, d'une part, les prestations de gestion courante et, d'autre part, les prestations particulières. D'ailleurs le décret n°2015-342 met en place une nouvelle méthode de calcul permettant plus de prévisibilité : les prestations de gestion courante feront l'objet non plus d'honoraires variables mais d'un forfait fixé par le contrat. Désormais, seules les prestations particulières s'ajoutant ponctuellement demeureront fixées sur la base d'honoraires variables. La rémunération du syndic en est donc plus prévisible.

Le contrat type entend également pacifier les relations entre les copropriétaires en identifiant clairement les frais qui ne sont dus que par certains copropriétaires : frais de recouvrement (mise en demeure, relance, dépôt d'une requête en injonction de payer), de mutation, de délivrance de documents sur support papier.

Le décret du 26 mars 2015 impose au contrat type de prévoir les conditions dans lesquelles il peut être mis fin à son exécution avant l'arrivée du terme prévu. Cette fin prématurée peut être provoquée par la démission du syndic lui-même, ou par révocation de l'assemblée générale (dans ce dernier cas, la révocation doit être justifiée par un motif légitime).

Cet encadrement des relations du syndic et des copropriétaires limite les situations imprévues et favorise ainsi le bon déroulement des missions du syndic. Le contrat type concoure donc à la gestion efficace des immeubles en copropriété. LE CONTRAT TYPE DE SYNDIC DANS LA LOI ALUR