URBANISME - La contestation des autorisations d'urbanisme a été fortement affaiblie par l'ordonnance n°2013-638 du 18 juillet 2013

Afin de "faciliter la réalisation de projets permettant la production de logements en sécurisant les opérations de construction et en luttant contre les recours regardés comme abusifs", le gouvernement a décidé la mise en place de différentes mesures insérées dans l’ordonnance n°2013-638 du 18 juillet 2013. avocat permis de construire

Parmi ces mesures dont le juge administratif fait désormais usuellement usage, on peut identifier celles qui visent à dissuader les requérants, d’une part, et celles qui renforcent les pouvoirs du juge administratif pour sécuriser les autorisations d’urbanisme, d’autre part.

 
1) Des conditions de recours dissuasives pour les requérants avocat urbanisme

 - Redéfinition de l'intérêt pour agir des requérants

L’ordonnance n°2013-638 du 18 juillet 2013 insère dans le code de l'urbanisme deux nouveaux articles L. 600-1-2 et L. 600-1-3 relatifs à l'intérêt pour agir des requérants.

L’article L 600-1-2 limite la recevabilité des actions des riverains contre les différentes autorisations d’urbanisme (permis de construire, permis d'aménager et permis de démolir), à ceux dont « les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance sont susceptibles d’être directement affectés par les travaux envisagés ».

► le requérant doit démontrer que le projet autorisé va affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien immobilier

Cette disposition restreint manifestement la possibilité pour les riverains de contester une autorisation d’urbanisme puisqu’auparavant il suffisait simplement de justifier de la simple proximité de sa propriété avec le terrain d'assiette du projet pour justifier de son intérêt pour agir (CAA Marseille, n°13MA04661, 19 décembre 2014).

L'article L. 600-1-3 impose au juge d'apprécier l'intérêt pour agir du requérant « à la date de l'affichage en mairie de la demande » de permis de construire. Cet article vise à écarter l'hypothèse dans laquelle un requérant voudrait se créer un intérêt pour agir « factice » par l'acquisition ou la location, voire l'obtention d'une simple promesse de vente dans le voisinage du projet autorisé.

Par deux avis, le Conseil d'Etat a considéré que les dispositions des articles L. 600-1-2, et L. 600-1-3 en tant qu’ils restreignent l’intérêt pour agir, ne devaient s’appliquer qu’aux recours formés contre les décisions intervenues après le 19 aout 2013 (CE, 18 juin 2014, n° 376113, SCI Mounou).

 
- Recours abusif contre une autorisation d’urbanisme

L’article L. 600-7 du code de l'urbanisme permet aux défendeurs de solliciter, directement devant le juge administratif une indemnité pour recours abusif, lorsque le recours est introduit dans "des conditions qui excèdent la défense des intérêts légitimes du requérant".

Le bénéficiaire de l’autorisation d’urbanisme doit alors démontrer qu’il subit du fait du recours un "préjudice excessif". urbanisme

Ce moyen de défense présente donc l’avantage d’éviter d’avoir à engager une action en responsabilité civile pour abus du droit d'agir en justice, ou une action pénale pour escroquerie.

Cependant, la circonstance qu'un recours ne soit pas recevable ne suffit pas pour établir qu'il excéderait la défense des intérêts légitimes du requérant (TA Grenoble, 10 oct. 2013, SCI Genièvres: req. n^o 1102108). avocat

- Obligation d'enregistrer les transactions auprès de l'administration fiscale 

Dans le but de prévenir tout risque de chantage au recours contre une autorisation d’urbanisme, l’ordonnance n°2013-638 du 18 juillet 2013 a prévu d’officialiser toute transaction entre le bénéficiaire d’une autorisation d’urbanisme et un requérant contre cette autorisation. avocat urbanisme

Selon l’article L. 600-8 du code de l'urbanisme, en cas de signature d’un protocole transactionnel entre le titulaire d’un permis et un (ou plusieurs) requérant(s), portant sur le versement d’une somme et/ou l’octroi d’un avantage en nature, ledit protocole devra être soumis à l’enregistrement auprès de l’administration fiscale dans le délai de 30 jours à compter de sa signature. avocat contentieux urbanisme
A défaut d'enregistrement, le bénéficiaire des sommes versées ou avantage reçus, pourra encourir le risque d'un remboursement ou de restitution des sommes versées (l’action en remboursement se prescrit par 5 ans).

2) Le renforcement des pouvoirs du juge administratif pour sécuriser les autorisations d’urbanisme avocat spécialiste

- Cristallisation des moyens

En pratique, le titulaire de l'autorisation d’urbanisme désireux d'entreprendre rapidement la construction, souhaite que l'intervention de la décision juridictionnelle dissipe dès que possible la menace d'une annulation.

A l'inverse le requérant, satisfait que le recours retarde le démarrage de l'opération, multiplie souvent les mémoires complémentaires et a tendance à invoquer de nouveaux arguments juridiques au fur et à mesure de la procédure.

L'article R. 600-4 du code de l’urbanisme prévoit maintenant une procédure de cristallisation des moyens pour le défendeur en sollicitant du juge administratif la fixation d'une date butoir pour présenter des moyens ou arguments.

Le juge administratif fait volontiers usage de ce pouvoir pour éviter l’inflation d’arguments.

► le juge administratif peut suspendre la procédure dans l'attente de la régularisation d'une illegalité par un permis modificatif

- Sursis à statuer pour la régularisation

L’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme définit un mécanisme de sursis à statuer à disposition du juge administratif.

Si le juge administratif estime qu'un vice affectant la totalité du permis peut être régularisé, il peut différer sa décision et fixer un délai pendant lequel le titulaire du permis et l'autorité administrative qui l'a délivré pourront procéder à cette régularisation. 

Au terme de ce délai, le juge constate soit qu'il y a eu régularisation, auquel cas il rejette la requête, soit que le vice demeure, auquel cas il annule le permis. 

Ce dispositif s'inscrit dans l'élargissement des pouvoirs confiés au juge administratif lui permettant de dépasser la simple sanction de l'illégalité et ainsi contribuer au rétablissement de la légalité et à la sécurisation des autorisations d’urbanisme.

Les dispositions de l'article L. 600-5-1 sont, en l'absence de dispositions expresses contraires, d'application immédiate aux instances en cours, y compris en appel dans le cas où le juge est saisi d'un jugement d'annulation qui a été rendu avant l'entrée en vigueur de ces dispositions.

Par ailleurs, si un permis modificatif est notifié au juge (dans le délai qu’il a fixé), celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations sur ce permis modificatif (CE 18 juin 2014, Sté Batimalo et a, n^o 376760).