Dès lors qu’une commune est couverte par un plan local d’urbanisme ou une carte communale, elle peut instituer un droit de préemption urbain sur les zones urbaines ou à urbaniser et dans les zones d’aménagement concerté (ZAC). préemption avocat

Pour être légale, la décision de préemption doit impérativement mentionner l’objet pour lequel ce droit est exercé. De plus, cet objet doit correspondre à un de ceux définis à l’article L.300-1 du code de l’urbanisme : mettre en œuvre une politique locale de l’habitat, favoriser le développement des loisirs et du tourisme, réaliser des équipements collectifs ou encore permettre le renouvellement urbain.

Bien que ces motifs paraissent larges, le juge administratif veille à ce que le projet d’action ou d’opération d’aménagement poursuivi par la commune soit bien réel à la date de la décision de préemption. avocat

C’est à ce titre que le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a annulé la décision de préemption d’un appartement par son jugement du 22 juillet 2016 (n°1407488). avocat préemption

En l’espèce, une commune avait cédé à des prix avantageux des appartements compris dans le périmètre d’une ZAC, afin de mettre en œuvre sa politique locale de l’habitat. Ainsi, par le biais de contrats de location-accession, la commune a permis à des familles modestes d’accéder à la propriété.

Ces contrats prévoyaient qu’en cas de revente du bien avant un délai de 7 ans, les vendeurs devraient reverser à l’établissement public en charge de la ZAC une part dégressive de la plus-value réalisée.

Un couple bénéficiaire de ce programme a trouvé acquéreur avant l’expiration de ce délai de 7 ans au prix de 330.000€, en réalisant, à cette occasion, une plus-value par rapport au prix d’acquisition. Toutefois, la commune, estimant que l’effort financier consenti par elle pour l’accessibilité de logements à tous ne doit pas être source de plus-value, décide de préempter le bien pour 271.000€.

Saisi de l’affaire, le juge administratif estime que la commune n’agit que dans une « démarche uniquement anti-spéculative ayant pour effet de compenser l’insuffisance de clauses protectrices dans les contrats conclus dans la ZAC » : il annule donc la décision de préemption de la commune :préemption avocat

►L'usage du droit de préemption dans une intention uniquement anti-spéculative est illégal

« qu’une telle action repose sur l’unique critère du prix de revente du bien calculé par rapport à son seul prix d’achat ; qu’elle constitue ainsi une démarche uniquement anti-spéculative ayant pour effet de compenser l’insuffisance de clause protectrices dans les contrats [de location-accession] ; que l’usage du droit de préemption afin de s’opposer, sur le seul critère du prix, à des ventes portant, comme en l’espèce, sur des logements ayant été acquis dans le cadre d’une accession aidée ne constitue pas une action susceptible de fonder légalement une décision de préemption au sens des dispositions précitées des articles L. 210-1 et L. 300-1 du code de l’urbanisme ; avocat
…...
Considérant  qu’il  résulte  de  ce  qui  précède que [les requérants] sont fondés à demander l’annulation de la décision de préemption. » avocat spécialiste en procédure de préemption

Le juge administratif contrôle ainsi efficacement le but poursuivi par la décision de préemption et n’hésite pas à annuler toute décision illégale.

Actualisation: La Cour administrative d'appel de Versailles a confirmé totalement le jugement ci-dessus commenté par son arrêt du 5 octobre 2017 (16VE02954) accessible en cliquant ici (CAA Versailles, 5 octobre 2017, n°16VE02954).

Comment comprendre la procédure de préemption et d'expropriation et consulter un avocat spécialiste  : Gilles CAILLET avocat du Cabinet Hélians défend les propriétaires vendeurs et les acquéreurs et conseille les expropriés.