PREEMPTION - Préemption suite à une vente sur saisie immobilière : le droit de préemption ne peut s’exercer qu'après l'audience d'adjudication et qu’au montant de la dernière enchère

Une collectivité locale (commune, département, EPCI, établissement public foncier) peut exercer le droit de préemption dont elle est titulaire (droit de préemption urbain, droit de préemption dans les espaces naturels sensibles…) sur un bien qui fait l'objet d'une vente volontaire (par acte notarié) mais aussi sur un bien vendu aux enchères sur saisie à la barre du tribunal de grande instance (adjudication forcée).

En cas d'adjudication forcée, la préemption répond à des règles particulières définies aux articles R. 213-14 et R. 213-15 du code de l’urbanisme. avocat spécialiste

Le greffier de la juridiction ou le notaire chargé de la vente, doivent déclarer les conditions et dates de la vente au maire (qui est censé transmettre ces informations au titulaire du droit de préemption compétent ou délégataire).

Le titulaire du droit de préemption dispose d’un délai de trente jours à compter de l’adjudication pour informer le greffier ou le notaire de sa décision de se substituer à l’adjudicataire (article R. 213-15 du code de l’urbanisme) (au lieu de deux mois lors de la procédure de droit commun). avocat préemption

► La préemption ne peut intervenir qu'après l'adjudication PAS avant !

Attention, le titulaire du droit de préemption ne peut anticiper en décidant de préempter avant que ce délai ne commence à courir. droit de préemption

La cour de cassation vient sévèrement de le rappeler (cour de cassation, 3^e chambre civile, 25 juin 2014, pourvoi n°13-19429) : expropriation

« Attendu que [préalablement à l’audience d’adjudication], la commune … avait informé le greffe de la juridiction de sa décision d'exercer son droit de préemption.…
Mais attendu qu'ayant relevé que la commune n'avait pas, postérieurement à l'adjudication, informé le greffier, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, de sa décision de se substituer à l'adjudicataire, la cour d'appel a exactement déduit de ce seul motif qu'elle n'avait pas régulièrement exercé son droit de préemption. »

De plus, la commune est obligée de préempter au prix de la dernière enchère (article R. 213-15 du code de l’urbanisme). Elle ne peut pas proposer un prix inférieur à celui offert par l’adjudicataire (l'auteur de la dernière enchère qui a remporté l'adjudication). préemption avocat

► La substitution ne peut intervenir qu'au prix de la dernière enchère

En somme, lors de la cession d’un immeuble par adjudication obligatoire, le droit de préemption de la commune se transforme en simple droit de préférence : en notifiant sa décision de préempter au greffe ou au notaire, la commune se substitue purement et simplement à l’adjudicataire et il n’y a aucun débat sur un prix de préemption devant le juge de l’expropriation (à la différence de la procédure de préemption de droit commun). préempté

D’ailleurs, pour la Cour de Cassation (cour de cassation 3^ème chambre civile, 12 février 2014, pourvoi n° 13-11972), la lettre recommandée adressée au greffier par la commune s’analyse forcément comme une déclaration de substitution même si la commune n’a pas expressément indiqué qu’elle se substituait à l’adjudicataire, se bornant à indiquer qu’elle se portait acquéreuse au prix adjugé. propriétaire préemption

"attendu qu'ayant relevé que la commune avait déclaré au greffe son intention de préempter pour le prix arrêté, à la suite de l'adjudication prononcée au profit [de l’adjudicataire], la cour d'appel a exactement retenu que cette déclaration devait s'analyser comme une déclaration de substitution prévue par l'article R. 214-15 du code l'urbanisme".

Gilles CAILLET avocat spécialiste de la procédure de préemption et d expropriation