PREEMPTION – Même en cas de préemption déclarée illégale la commune doit payer la commission de l’agence immobilière

En cas de vente d’un bien immobilier, l’exercice du droit de préemption substitue le titulaire du droit de préemption à l’acquéreur évincé. Dès lors, la commune qui exerce son droit de préemption urbain doit, en sa qualité d’acquéreur substitué, reprendre à sa charge les conditions de la vente projetée et donc supporter les honoraires dus à l’agent immobilier, pour peu qu’ils soient bien mentionnés dans la déclaration d’intention d’aliéner (cour de cassation, 3^e ch civ, 19 juillet 1982, pourvoi n°81-11.080). Avocat préemption

Si les contours relatifs à l’exercice du droit de préemption et au paiement de la commission de l’agence immobilière semblent alors fixés, des incertitudes demeurent. préemption avocat

Une de ces incertitudes à laquelle la cour administrative d’appel de Versailles a répondu dans un arrêt du 8 octobre 2015 (req n°12VE00664), concerne la situation ou la décision de préemption de la commune est annulée par le juge administratif en raison de son illégalité.

Suite à la signature d’un compromis de vente d’un pavillon d’habitation, le vendeur avait précisé dans sa déclaration d’intention d’aliéner déposée en mairie que la promesse de vente prévoyait le versement par l’acquéreur d’une commission à l’agence immobilière, intermédiaire de la vente.

A la réception de la déclaration d’intention d’aliéner, la commune a décidé d’exercer son droit de préemption sur l’immeuble vendu. avocat

Toutefois, cette décision de préemption a ensuite été annulée par le tribunal administratif au motif que la commune ne justifiait pas de la réalité d'un projet d'action ou d'une opération d'aménagement.

► l'agent immobilier peut réclamer le montant de la commission prévue par la promesse de vente signée qu'il a perdue du fait de la décision illégale de préemption

Privée de percevoir sa commission en raison de l’échec de la vente provoquée par la décision de préemption illégale, l’agence immobilière a alors formulé une demande indemnitaire à l’encontre de la commune. Cette demande a été rejetée par le tribunal administratif, mais la cour administrative d’appel a annulé le jugement et décidé de faire droit à la demande d’indemnité de l’agence immobilière :

« Considérant qu'à l'issue d'une procédure de préemption qui n'a pas abouti, le propriétaire du bien en cause peut, si la décision de préemption n'était pas légalement justifiée, obtenir réparation du préjudice que lui a causé de façon directe et certaine cette illégalité ; qu'il en va de même du négociateur chargé de la vente qui devait recevoir une commission incluse dans le prix figurant dans la promesse de vente initiale ».expropriation avocat

… Gilles CAILLET est un avocat spécialiste des procédures de préemption

« Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que [l’agence immobilière] est en droit de demander la condamnation de la commune [concernée] à lui verser la somme de 50 000 euros représentant le montant de la commission prévue par la promesse de vente signée … au titre du préjudice résultant pour elle du fait de la décision illégale de préemption ».

Ainsi, la cour administrative d’appel a considéré implicitement que la commission reste due par la collectivité locale, dans la mesure où l’exercice illégal du droit de préemption a été la cause directe de l’échec de la vente et de la perte de rémunération de l’agent immobilier.

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