Saisi dans une affaire de fixation d’indemnités d’expropriation, la Cour européenne des droits de l'homme (CEDH) a sanctionné l'Etat français pour ne pas avoir assuré l’égalité des armes entre les parties devant le Juge de l'expropriation et a constaté un déséquilibre des règles au détriment des propriétaires expropriés (CEDH, 24 avril 2003 affaire Yvon c/ France, req n°44962/98). avocat spécialiste

En effet, devant le Juge de l'expropriation, le débat dépend principalement des éléments de comparaison que les parties sont capables de trouver pour justifier des prix pratiqués sur le marché de l’immobilier aux alentours du bien exproprié et donc l'estimation des indemnités d'expropriation.

Or, sur ce plan, l'Administration fiscale (France DOMAINE qui estime les biens pour l’autorité expropriante, ou le commissaire du gouvernement qui donne un avis au juge de l’expropriation) avait évidemment un sérieux avantage puisqu'elle disposait de la faculté de faire une sélection très précise à partir du fichier des ventes immobilières qui recense les actes notariés (base de la Direction générale des finances publiques). Cette sélection était totalement interdites aux personnes et entreprises expropriées qui n'avaient pas accès à ces informations. avocat

Pour restaurer l'équilibre au profit des expropriés, le législateur et le gouvernement ont modifié le droit de l'expropriation. avocat

Le but est précisément de permettre aux expropriés d'accéder aux mêmes informations que l'autorité expropriante ou que le fonctionnaire de l'Administration chargé de la fonction de Commissaire du gouvernement (fonctionnaire de l'Administration fiscale chargé de proposé une estimation argumentée des indemnités d'expropriation devant le Juge de l'expropriation).

► Les propriétaires expropriés peuvent s'informer gratuitement en consultant la base PATRIM ou en interrogeant directement l'administration fiscale

L’Etat a mis en place, pour les propriétaires expropriés, deux moyens d’information qui passent par l’Administration fiscale :

- En juillet 2006, le législateur a d’abord transcrit ce principe de droit à l’information dans l’article L 135 B du Livre des procédures fiscales.

Désormais, pour se défendre devant le juge de l'expropriation, toute entreprise ou toute personne expropriée peut obtenir gratuitement auprès de l'administration fiscale la communication des éléments d'information concernant les valeurs foncières qui servent de référence pour la fixation de l'indemnité principale d'expropriation (Article L 135 B du Livre des procédures fiscales ;  Instruction fiscale du 23 octobre 2007).expropriation

Ainsi, l’Administration fiscale est obligée de transmettre gratuitement les éléments d’information qu’elle détient sur les ventes immobilières des cinq dernières années, à tout propriétaire exproprié qui lui en fait la demande (il suffit d’envoyer un document justifiant de la procédure d’expropriation en cours).

- Puis, plus récemment, le gouvernement a complété ce dispositif en créant une base de données directement accessible aux expropriés : la base PATRIM.

Annoncée par le décret du 2 août 2013, la base PATRIM n’a finalement été mise en service de manière généralisée qu’en janvier 2014.avocat

Accessible uniquement avec les identifiants de déclaration de revenus de l’exproprié (se connecter sur www.impots.gouv.fr rubrique « rechercher des transactions immobilières »), la base PATRIM donne accès à des références de vente de biens non professionnels, c’est-à-dire d’appartements ou de maisons (ou leurs dépendances).

Certes, la base PATRIM ne répond pas aux besoins d’information des propriétaires expropriés de locaux commerciaux, d’entrepôts, de parcelles agricoles… spécialiste de l'expropriation

De même, la base PATRIM ne couvre pas les départements d’Alsace, de Moselle et de Mayotte.

avocat spécialiste de l'expropriation

Il reste encore des progrès à réaliser pour assurer une réelle égalité des armes aux expropriés et leur ouvrir l’accès aux mêmes informations que les expropriants, France DOMAINE (qui donne son avis aux expropriants sur la valeur vénale des biens expropriés) et le commissaire du gouvernement (qui donne un avis au juge de l’expropriation ou à la cour d’appel dans les procédures en fixation des indemnités d’expropriation).

Gilles CAILLET défend des propriétaires expropriés devant le Juge de l'expropriation