En cas d'expropriation, s'il n'y a pas d'accord amiable, les indemnités d'expropriation sont fixées par le juge de l'expropriation à l'occasion d'une procédure écrite (les parties doivent argumenter dans un mémoire écrit fondé sur des pièces justificatives) et contradictoire.

Le principe du contradictoire (ou principe de la contradiction) impose au juge de ne fonder sa décision que sur des arguments ou pièces qui ont pu être vérifiées et discutées par toutes les parties : l'exproprié, l'expropriant et le commissaire du gouvernement (fonctionnaire de l'administration fiscale qui propose au juge de l'expropriation une estimation des indemnités d'expropriation).

Devant le juge de l'expropriation, le débat est déterminant notamment pour la fixation de l'indemnité principale qui correspond à la valeur vénale de l'immeuble exproprié.

La plupart du temps cette indemnité principale est fixée par comparaison avec des ventes d'immeubles similaires récemment intervenues dans le même secteur géographique.

Ainsi, le débat dépend principalement des termes de référence que les parties invoquent respectivement et dont elles doivent impérativement justifier par des pièces probantes (actes notariés, documents administratifs...).

►Le juge doit écarter les conclusions du commissaire du gouvernement qui sont fondées sur des termes de référence non communiqués aux débats

Dans son arrêt du 10 décembre 2015 (pourvoi n°14-24462), la cour de cassation précise que le principe du contradictoire s'impose évidemment au commissaire du gouvernement qui ne doit pas se contenter de citer des termes de référence sans les communiquer :

"Vu l’article R. 13-7, alinéa 4, devenu R. 212-1, alinéa 4, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

Attendu que le commissaire du gouvernement exerce ses missions dans le respect de la contradiction guidant le procès civil ;

Attendu que, pour dire que l’offre de l’expropriant était satisfactoire au regard des trois termes de référence cités par le commissaire du gouvernement, l’arrêt retient que la société expropriée, qui bénéficie de la faculté offerte par l’article L. 135-B, alinéa 1er, du livre des procédures fiscales, dispose des mêmes avantages que le commissaire du gouvernement dans l’accès aux informations pertinentes publiées au fichier immobilier, que, si ce dernier n’a pas produit les termes de comparaison qu’il allègue, il appartenait à la (société exproprié) d’user de cette faculté pour obtenir la transmission de ces éléments, que les parties et notamment la (société expropriée) ont pu bénéficier d’un délai suffisant pour prendre connaissance et discuter, avant l’audience, de toutes les pièces et conclusions déposées par le commissaire du gouvernement, en ce compris la pertinence des termes de comparaison invoqués qui étaient librement accessibles dès lors qu’il est fait application de la faculté offerte par l’article L. 135-B du livre des procédures fiscales et que c’est à bon droit que le premier juge a écarté le moyen tiré de la violation du principe de la contradiction ; avocat expropriation

Qu’en statuant ainsi, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;" expropriation spécialiste

Le juge doit donc impérativement écarter les conclusions du commissaire du gouvernement qui se fondent sur des termes de référence cités mais non communiqués.

Cette sanction s'applique même si le propriétaire a la faculté de demander à l'administration fiscale de lui communiquer des termes de référence (procédure prévue à l'article L. 135 B du Livre des procédures fiscales) et qu'il a pu bénéficier d'un délai suffisant pour rechercher, par cette procédure, les termes de comparaison cités par le commissaire du gouvernement et d'autres termes de référence permettant de le contredire.

Le droit du propriétaire exproprié à un procès équitable est ainsi mieux garanti. 

Il reste néanmoins du progrès à réaliser sur ce point puisque les expropriés n'ont pas encore d'accès direct à la base de données de l'administration fiscale, comme le commissaire du gouvernement.

Gilles CAILLET défend des propriétaires expropriés devant le juge de l'expropriation pour la fixation des indemnité d'expropriation