Le droit fiscal traite une expropriation comme une cession à titre onéreux (certes forcée) d’un immeuble, de sorte que la plus-value qu’elle provoque pour le propriétaire est, en principe, soumise à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (article 150 U du code général des impôts).

Cependant une réponse du Ministre de l’économie et des finances à un parlementaire (QE n ̊ 40163, JOANQ 07/01/2014, page 165) rappelle que la plus-value provoquée par l’expropriation est exonérée d’imposition, lorsque le propriétaire exproprié remploie l’intégralité de l’indemnité principale d’expropriation dans l’acquisition d’un immeuble ou des travaux immobiliers, dans les 12 mois de son paiement : évaluer les indemnités d'expropriation

► exonération des plus-values résultant d'une expropriation lorsque l'intégralité de l'indemnité d'expropriation fait l'objet, dans les douze mois, d'un remploi intégral

« Pour tenir compte du caractère particulier de ces cessions [résultant d’une expropriation], lié à leur caractère forcé, le 4° du II de l'article 150 U du CGI prévoit une exonération en faveur des plus-values résultant d'une expropriation lorsque l'intégralité de l'indemnité représentative de la valeur de cession du bien fait l'objet, dans les douze mois de sa perception, d'un remploi intégral dans l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou plusieurs immeubles, sans condition d'affectation ou de durée de conservation de ceux-ci. expert en expropriation

Cette exonération concerne non seulement les plus-values réalisées lors d'expropriations d'immeubles visés par une déclaration d'utilité publique mais également celles réalisées lors des cessions amiables consenties aux aménageurs s'étant vu confier le droit d'exproprier dans les conditions de l'article L. 300-4 du code de l'urbanisme, ainsi que celles réalisées par les particuliers ayant exercé le droit de délaissement prévu aux articles L. 111-1, L. 123-2, L. 123-17 et L. 311-2 du code de l'urbanisme, dans les conditions prévues aux articles L. 230-1 et suivants du même code.

….. En revanche, à défaut de remploi intégral, l'imposition de la plus-value réalisée à raison de l'expropriation est déterminée dans les conditions de droit commun. » avocat spécialiste en expropriation

Précisons que l’indemnité concernée par ces dispositions est exclusivement l’indemnité principale d’expropriation qui correspond à la valeur vénale de l’immeuble exproprié : il n’y a plus-value que si l’indemnité principale d’expropriation accordée au propriétaire exproprié excède la valeur à laquelle il avait acquis la propriété de l’immeuble exproprié. Les autres indemnités d’expropriation (indemnité de remploi, indemnité de frais de déménagement…), qui ne sont pas représentatives de la valeur de cession du bien exproprié, n’entrent pas dans le calcul de la plus-value.

De même, il est indifférent que l’indemnité principale et le transfert de propriété aient été fixés amiablement ou par le juge de l’expropriation. avocat

Pour que la condition de remploi soit remplie il faut que l’indemnité d’expropriation soit réinvestie « intégralement » dans les 12 mois dans l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou plusieurs immeubles (en France ou dans un État membre de l'Union européenne ou dans un autre État partie à l'accord sur l'Espace économique européen ayant conclu, avec la France une convention fiscale). spécialiste des procédures d'expropriation

En réalité, l’administration fiscale considère d’ailleurs que la condition de remploi est satisfaite dès lors que 90%, au moins, de l’indemnité principale est réinvestie.

Enfin, les pièces justifiant du remploi de l’indemnité principale d’expropriation sont à fournir par le particulier exproprié en cas de demande de l’administration fiscale (article 74 SI de l'annexe II du Code général des impôts).

Gilles CAILLET est avocat spécialiste de l'expropriation et conseille et défend des propriétaires expropriés