COPROPRIETE - la loi ALUR impose la mise en concurrence pour le choix du premier syndic par l’assemblée générale des copropriétaires

Un immeuble neuf est soumis au statut de la copropriété dès qu'il est divisé en lots entre plusieurs propriétaires. Il est donc fréquent que le promoteur choisisse un syndic provisoire et spécifie ce choix dans le règlement de copropriété.

Auparavant, le promoteur était libre de désigner lui-même ce premier syndic sans mise en concurrence et de soumettre simplement cette désignation à la ratification de la première assemblée générale des copropriétaires. Dés lors, des doutes pouvaient naitre quant à l'indépendance du syndic provisoire par rapport au promoteur.

Désormais, lorsque le promoteur a choisi un syndic provisoire, la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR (pour l'accès au logement et un urbanisme rénové) impose que le maintien de ce syndic provisoire (ou la désignation d'un nouveau syndic s’il n’est pas maintenu) résulte d’une mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndic effectuée par le conseil syndical ou les copropriétaires (s’il n’y a pas de conseil syndical).

C'est ainsi que l’article 17 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 (résultant de la loi ALUR) prévoit que :

"Dans les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale suivant la mise en copropriété, un syndic provisoire a été désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties, ce syndic ne peut être maintenu que par décision de l'assemblée générale, après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndics effectuée par le conseil syndical, s'il en existe un, ou les copropriétaires."

L'assemblée générale doit être réunie dans le délai d'un an pour se prononcer sur le maintien du syndic provisoire, conformément à l'article 7 du décret n°67-223 du 17 mars 1967. À défaut, le mandat du syndic provisoire prend fin de plein droit au plus tard à la date à laquelle l'assemblée aurait dû se prononcer, et il faut saisir le président du tribunal de grande instance pour qu’il désigne le syndic.

La mise en concurrence suppose au moins de présenter un choix entre deux contrats négociés par le conseil syndical (ou les copropriétaires). La résolution est votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965).

Si la loi ne prévoit explicitement aucune sanction en cas de désignation d'un syndic sans mise en concurrence, il est très probable qu’une telle résolution pourrait être annulée par le juge judiciaire (en cas de recours d’un copropriétaire).