Par principe, tout acquéreur est garanti par son vendeur des vices cachés affectant la chose vendue. expropriation

C’est ainsi que depuis 1804, l'article 1643 du code civil dispose que le vendeur "est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie".

Pourtant, en matière de ventes immobilières, ce principe est très fréquemment exclu par une clause de renonciation à la garantie des vices cachés insérée dans l’acte notarié.

Cela peut être lourd de conséquences pour l’acquéreur de l’immeuble. avocat spécialiste expropriation

Un arrêt de la Cour de Cassation du 3 février 2016 (n° de pourvoi 15-10219) illustre parfaitement les conséquences néfastes, pour l'acquéreur, de la renonciation à la garantie des vices cachés.

En l'espèce, une société a acquis un immeuble à usage commercial et d'habitation (en vue de le louer) et accepté de signer un acte notarié de vente comportant une clause d’exclusion de la « garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou même le bâtiment ».

L’acquéreur a ensuite loué son bien à un locataire qui, à l'occasion de travaux, a découvert d’importants vices cachés masqués par de faux plafonds.

Déclaré responsable du préjudice subi par le locataire, l'acquéreur a tenté d'appeler en garantie le vendeur de l'immeuble vicié, et a recherché la responsabilité du notaire rédacteur de l’acte de vente.

La Cour de cassation a validé le rejet de ces actions.

D’une part, elle a indiqué que le notaire n'a pas manqué à son obligation de conseil car la clause excluant la garantie des vices cachés était « particulièrement claire et précise et rédigée en des termes aisément compréhensibles » et ne comportait « aucun caractère technique pour un acquéreur non averti et lui permettait, ainsi, de prendre conscience de la portée de son engagement lorsqu'il a acquiescé aux différentes conditions en paraphant chacune des pages de l'acte ». Gilles CAILLET avocat expropriation

► La clause de renonciation à la garantie des vices cachés est suffisamment claire pour que l'acquéreur en comprenne le sens et la portée

D'autre part, le vendeur, non professionnel, a été considéré comme de bonne foi : la clause acceptée par les deux parties en connaissance de cause s'applique et empêche l’acquéreur de se retourner contre le vendeur de l’immeuble : avocat en expropriation

« cette clause a été validée … en raison de la bonne foi de la venderesse non professionnelle », « la lecture de l'acte a été faite par le notaire aux parties » et « les termes non ambigus de cette clause ne portaient pas à explication spécifique de sa part, chacune des parties étant en mesure de comprendre son sens et sa portée ». avocat spécialiste de la préemption

En définitive, pour contrer une clause de renonciation à la garantie des vices cachés, l'acheteur doit prouver soit que le notaire a manqué à ses obligations professionnelles, notamment d'information sur un risque particulier, soit que le vendeur avait connaissances du vice avant la réalisation de la vente (l'acheteur pourra exiger du vendeur de mauvaise foi la garantie des vices cachés pour annuler la vente ou obtenir la diminution du prix). préemption avocat

Rappelons que le vendeur professionnel ne peut pas s'exonérer de cette garantie des vices cachés.

Gilles CAILLET est aussi spécialisé dans la défense des propriétaires expropriés. Il défend de nombreux propriétaires expropriés d'immeubles et de tréfonds par la Société du Grand Paris ou par SNCF RESEAU : les expropriations du Grand Paris et de la tangentielle Nord