Le principe de la clause d'échelle mobile est de permettre l'adaptation à la hausse comme à la baisse du loyer en fonction de l'évolution économique.

Dans la pratique, les bailleurs ont pris l'habitude de rédiger les contrats de baux commerciaux de manière à ce que la clause d'échelle mobile n'autorise que la variation du loyer à la hausse, excluant explicitement la possibilité de diminuer le loyer.

Dans son arrêt du 14 janvier 2016 (n°14-24681), la cour de cassation rappelle que l'essence même d'une clause d'indexation est de faire varier le loyer à la hausse comme à la baisse.

Dès lors une clause qui ne prévoit que la variation à la hausse n'est pas une clause d'échelle mobile.

Ainsi, la cour de cassation déclare "nulle une clause d'indexation excluant la réciprocité de la variation et [qui] stipule que le loyer ne peut être révisé qu'à la hausse".

► En principe, est nulle la clause qui  stipule que le loyer ne peut être révisé qu'à la hausse

Dans son arrêt, la cour de cassation précise toutefois qu'il convient d'apprécier si l'exclusion de la variation à la baisse présente un caractère essentiel. Si tel est le cas, la clause entière est réputée non écrite.

On peut en déduire que si l'exclusion de la variation du loyer à la baisse n'est pas essentielle dans la clause d'échelle mobile, seule une nullité partielle sera prononcée à l'encontre de cette seule exclusion.

Sont dorénavant réputées non écrites les clauses d'échelle mobile (ou d'indexation) excluant la révision aà la baisse du loyer.

Gilles CAILLET du Cabinet Hélians vous prodigue ses conseils en matière de défense des commerçants expropriés de leur local commercial. propriété et fonds de commerce