BAUX COMMERCIAUX & BAUX D'HABITATION - L’obligation d’état des lieux d’entrée pour les baux d’habitation et les baux commerciaux

Suite aux modifications apportées par la loi PINEL (loi n° 2014-626 du 18 juin 2014) et la loi ALUR (loi n° 2014-366 du 24 mars 2014) au régime de l’état des lieux d’entrée de bail, il est utile de faire un récapitulatif des différents régimes en vigueur pour les baux commerciaux et les baux d’habitation.

Tout d’abord, l’article 1731 du code civil pose la règle selon laquelle le locataire est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives et doit les restituer comme tels.

L’absence d’état des lieux ou la perte de ce document était donc favorable au bailleur qui pouvait imposer à son ancien locataire une remise en bon état des locaux.

Adoptées à trois mois d’intervalle, les lois PINEL, pour les baux commerciaux, et ALUR, pour les baux d’habitation, sont venues remettre en cause cette solution.

L’article L 145-40-1 du code de commerce dispose dorénavant que « Le bailleur qui n'a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l'état des lieux ne peut invoquer la présomption de l'article 1731 du code civil ».

L’article 3-2 de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation précise quant à lui qu’« à défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties ».

Il faudra donc se méfier puisque les deux régimes n’ont pas été correctement harmonisés.

En matière de baux d’habitation, le locataire devra faire la preuve que son bailleur s’est opposé à l’état des lieux pour pouvoir écarter la présomption de l’article 1731 du code civil.

En cas de simple oubli des parties, la présomption continuera donc à jouer.

Au contraire, en matière de baux commerciaux, le bailleur devra prouver avoir pris toutes les diligences utiles pour la réalisation de l’état des lieux d’entrée pour pouvoir invoquer la présomption de l’article 1731 précité.

En cas d’oubli, il ne bénéficiera donc pas de cette présomption et de devra prouver par tout moyen l’état des lieux tels qu’ils étaient lors de la remise du bien au locataire.

La tâche s'avérera difficile pour les baux les plus anciens...

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