Très souvent, les baux commerciaux contiennent une clause de résiliation de plein droit du bail qui permet au bailleur de sanctionner le locataire pour ses impayés de loyers ou de charges.

Pour mettre en œuvre cette clause dont les conséquences sont radicales, le bailleur doit obligatoirement et préalablement mettre en demeure son locataire de payer les loyers et sommes diverses dues en exécution du bail.

A défaut d’exécution de la mise en demeure par le locataire dans un délai incompressible d’un mois, le bailleur pourra résilier le bail de plein droit, c’est-à-dire sans avoir besoin de saisir le juge (article L 145-41 du code de commerce).

Bien entendu, pour pouvoir produire ses effets, la mise en demeure doit contenir « une interpellation suffisante du débiteur » sur les conséquences de l’application de la clause de résiliation de plein droit.

Quant à la forme de la mise en demeure, la jurisprudence admettait que le bailleur la notifie au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR).

► La mise en oeuvre d'une clause résolutoire d'un bail commercial ne peut résulter que d'un acte d'huissier

Cependant, dans un arrêt du 21 décembre 2017 (n° de pourvoi 16-10583), la troisième chambre civile de la Cour de cassation a remis en cause la notification par LRAR en exigeant désormais du bailleur qu’il notifie sa mise en demeure uniquement par acte extrajudiciaire, c’est-à-dire par acte d’huissier.

En effet, selon la Cour de cassation, « la mise en œuvre d’une clause de résiliation de plein droit d’un bail commercial ne peut résulter que d’un acte extrajudiciaire ».

Ce revirement jurisprudentiel paraît sévère dans la mesure où la jurisprudence a longtemps accepté l’utilisation de la LRAR pour mettre en demeure un locataire.

En réalité, la Cour de cassation ne fait qu’appliquer stricto sensu l’article L 145-41 du code de commerce qui mentionne « un commandement demeuré infructueux ».

Or, en droit civil, le commandement de payer est exclusivement un acte notifié par huissier.

Ainsi, la nouvelle solution retenue par la Cour de cassation est logique même si on peut regretter ce durcissement des conditions de mise en œuvre de la clause de résiliation de plein droit d’un bail commercial.