La loi Pinel n°2014-626 du 18 juin 2014 a inséré dans le code de commerce un nouvel article L. 145-46-1. Cet article crée un droit de préemption spécifique aux locataires exploitants d'activités économiques.

Tant pour les bailleurs que les commerçants locataires, Il est utile de définir le champ d'application et les modalités d'application de ce nouveau droit de préemption.

Gilles CAILLET : avocat spécialiste du droit de l'expropriation et du droit de préemption

1) Le champ d'application du droit de préemption crée par l'article L. 145-46-1 du code de commerce :

Ce droit de préemption, appelé aussi droit de préférence, bénéficie au locataire d'un : avocat préemption

• local à usage commercial
• local à usage artisanal
• bureau vendu dans lequel s'exerce une activité commerciale ou artisanale

Toutefois, certaines ventes de locaux commerciaux ou artisanaux sont exclues du champ d'application de l'article L. 145-46-1, les locataires ne bénéficiant pas de ce droit de préemption.

Sont exclues : droit de préemption locataire vendeur avocat

• la vente unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial,
• la vente unique de locaux commerciaux distincts,
• la vente d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial,
• la vente globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux,
• la vente d'un local au conjoint du bailleur, à un ascendant ou à un descendant du bailleur ou de son conjoint.

2) Le mécanisme du droit de préemption crée par l'article L. 145-46-1 du code de commerce :

Lorsque le propriétaire a l'intention de vendre son local, il a l'obligation d'informer le locataire de la future vente.

Cette information, appelée notification, se fait par lettre recommandée avec avis de réception ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. droit de préemption avocat

La notification doit indiquer et impérativement contenir, à peine de nullité : le prix, les conditions de la vente ainsi que les 4 premiers alinéas de l'article L. 145-46-1 du code de commerce.

Si le propriétaire du local ne respecte pas ces obligations, la vente au profit d'un tiers acquéreur encourt l'annulation.

► Le commerçant locataire dispose d'un délai d'un mois pour se prononcer sur l'offre de vente

Suite à la notification, le locataire dispose d'un délai d'un mois pour se prononcer sur cette offre de vente.

En cas de modification de l’offre, le même mécanisme s’applique : le propriétaire notifie au locataire la nouvelle offre et ce dernier dispose d’un mois pour répondre à la nouvelle offre de vente. décision de préemption

En cas d’acceptation par le locataire de l'offre initiale ou modifiée, la vente doit se réaliser dans un délai de deux mois.

Le délai de réalisation de la vente est fixé à quatre mois lorsque le locataire souhaite recourir à un prêt. Dans cette hypothèse, le locataire doit en informer le bailleur au moment où il notifie son acceptation de l'offre.

Si la vente ne s'est pas réalisée dans le délai (de deux ou quatre mois), l'acceptation de l'offre par le locataire devient caduque et le propriétaire peut vendre son bien à un tiers acquéreur.

De même, en cas de non réponse du locataire dans le délai d’un mois, l’offre est caduque et le propriétaire peut vendre à un tiers acquéreur. préemption vente

Gilles CAILLET est un avocat spécialiste des procédures de préemption et d expropriation Hélians