Le statut des baux commerciaux est très protecteur de l’exploitant du fonds de commerce qui est exploité dans le local loué.

Ainsi, le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement de son bail et aucune clause du bail commercial ne peut faire échec à l’exercice de ce droit (article L 145-15 du code de commerce). avocat

De même, dans le cas où le locataire ne verrait pas son bail renouvelé, il a droit à une indemnité d’éviction et droit de continuer à exploiter son fonds de commerce tant que l’indemnité d’éviction n’a pas été payée par le bailleur (article L 145-14 du code de commerce).

Dans un arrêt récent du 26 juin 2018 (pourvoi n°17-18756), la Cour de cassation a étendu l’effet protecteur du statut des baux commerciaux au profit du preneur, dans le cas où le bailleur aurait délivré un congé illégal.

Même si le preneur a un droit au renouvellement de son bail, le bailleur peut décider de refuser le renouvellement en donnant congé au preneur au moins 6 mois avant l’expiration d’une des échéances triennales du bail commercial (L 145-14 du code de commerce). avocat spécialiste

► Face à un congé illégal, le locataire a le choix entre poursuivre le bail et solliciter une indemnité d'éviction

 Gilles CAILLET avocat  en expropriation

Ce congé du bailleur doit également, « à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné » (article L 145-9 du code de commerce).

Dans son arrêt du 26 juin 2018 (cour de cassation, 3^e ch civile, 26 juin 2018, pourvoi n°17-18756), la Cour de cassation a précisé qu’il s’agit d’une « nullité relative qui ne peut être soulevée que par le preneur ».

Dès lors, selon cet arrêt, dans le cas où le congé délivré par le bailleur serait illégal, le preneur a le choix entre « soit renoncer à la nullité du congé en sollicitant une indemnité d’éviction et en se maintenant dans les lieux en l’attente de son paiement […], soit s’en prévaloir en optant pour la poursuite du bail ».

Pour tenir compte de cette tendance stricte de la jurisprudence, les bailleurs doivent être attentifs dans l’exercice de leurs prérogatives (refus de nouvellement, exécution de la clause de résiliation de plein droit…).

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