PREEMPTION – Deux décrets d’application de la loi ALUR précisent les modalités de la réforme du droit de préemption urbain

En urbanisme, le droit de préemption (droit de préemption urbain, espaces naturels sensibles, réserves foncières…) est le droit reconnu à une personne publique d'acquérir par priorité, dans certaines zones (documents règlementaires d’urbanisme), un bien mis en vente par un propriétaire privé.

Le droit de préemption est donc un droit d'achat prioritaire qui permet à la personne publique (essentiellement les communes, établissements publics y ayant vocation….) ou à son délégataire (SEM d’aménagement, établissement public foncier…) de se substituer à tout acquéreur éventuel du bien immobilier mis en vente.

Lorsqu’il met en vente son bien, le propriétaire immobilier dépose en mairie (guichet unique pour tous les titulaires du droit de préemption) une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) précisant un minimum d’informations sur son bien immobilier (essentiellement localisation, surface et prix).

Le titulaire du droit de préemption dispose donc de relativement peu d’informations sur l’état du bien immobilier et son aptitude à servir éventuellement à réaliser les projets d’intérêt général qui motivent son droit de préemption.

► Le titulaire du droit de préemption dispose d'un délai de 2 mois pour notifier sa décision de préemption au propriétaire vendeur

L’insuffisance d’information est un handicap pour l’autorité administrative (ou son délégataire) qui n’a qu’un délai de deux mois pour se décider ou non à préempter (article R. 213-7 du code de l’urbanisme), sachant que son silence équivaut à une renonciation.

C’est pourquoi, pour améliorer l’information, la loi ALUR a créé deux cas de suspension de ce délai d’instruction correspondant, d’une part, à la demande unique de communication de certains documents et, d’autre part, à une demande de visite du bien mis en vente (article L 213-2 alinéa 4 du code de l’urbanisme tel que modifié par l’article 149 de la loi ALUR) :

« Le délai est suspendu à compter de la réception de la demande [de documents sur le bien] ou de la demande de visite du bien. Il reprend à compter de la réception des documents par le titulaire du droit de préemption, du refus par le propriétaire de la visite du bien ou de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption. » avocat spécialiste préemption

1) Le décret n° 2014-1572 du 22 décembre 2014 fixe la « liste limitative » des « documents susceptibles d’être demandés » au propriétaire sur l’immeuble qu’il met en vente

► Le titulaire du droit de préemption ne peut demander qu'une liste limitée de documents sur le bien mis en vente

L'’article R. 213-7 II du code de l’urbanisme (créé par le décret n°2014-1572) permet au titulaire du droit de préemption de demander, « s’ils existent » selon les caractéristiques du bien mis en vente (appartement, terrain nu, pavillon d’habitation, bâtiment industriel, local commercial loué…) : expropriation avocat

- Le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente (tel que défini à l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation diagnostic : amiante, constat de risque d'exposition au plomb, état relatif à la présence de termites, diagnostic relatif à l'installation intérieure de gaz, état des risques naturels et technologiques, diagnostic de performance énergétique, état de l'installation intérieure d'électricité, diagnostic des installations d'assainissement, information sur la présence d'un risque de mérule) ;

- La déclaration éventuelle de sinistres ayant donné lieu au versement d'une indemnité d’assurance (telle que prévue au IV de l'article L. 125-5 du code de l'environnement) ;

- Le diagnostic technique SRU pour les immeubles construits depuis plus de 15 ans (diagnostic Solidarité et Renouvellement Urbain, tel que défini par  l'article L. 111-6-2 du code de la construction et de l'habitation: constat de l’état apparent de la solidité du clos et du couvert, des conduites et canalisations collectives, des équipements communs et de sécurité) ou, à compter du 1er janvier 2017, le diagnostic technique global (DTG, tel que prévu à l'article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation : analyse de l'état apparent des équipements communs de l'immeuble, état de la situation du syndicat des copropriétaires, analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l'immeuble, diagnostic de performance énergétique de l'immeuble) ;

- Le diagnostic de risque de pollution des sols (Document d’Information des sols tel que prévu aux articles L. 125-7 et L. 512-18 du code de l'environnement) ;

- Le diagnostic de superficie CARREZ (indication de la superficie des lots de copropriété prévue par l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965) ;

- Les extraits de l'avant-contrat de vente contenant les éléments significatifs relatifs à la consistance et l'état de l'immeuble ; avocat spécialiste en préemption

- La convention constitutive de droits réels et leurs annexes (hypothèques, servitudes…), notamment les plans et états des lieux, et/ou la convention constitutive de droits personnels et leurs annexes (baux…) ; spécialiste des procédures de préemption

- L'acte constitutif de la servitude s’il a été publié au registre de la publicité foncière et, si elles existent, ses annexes ;

- De plus, si le logement mis en vente était détenu par une société civile immobilière (SCI), les statuts à jour de la SCI pourront être demandés. Il en est de même s’agissant « des livres et documents » ainsi que « le rapport de reddition de compte » établis pour le dernier exercice social.

En l'absence de ces deux documents, « un état certifié par le gérant établissant la composition de l'actif ainsi que du passif de la SCI et précisant le bénéfice du dernier exercice social clos » devra être transmis. contester une décision de préemption

2) Le décret n° 2014-1573 du 22 décembre 2014, fixe les conditions de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption recours à un avocat spécialiste

L’autorité administrative doit formuler une demande de visite au propriétaire vendeur en lui adressant un courrier précis (mention de l’identité des personnes chargés de la visite, rappel notamment les articles L. 213-2 et D. 213-13-2 et D. 213-13-3 du code de a construction).

►  Le propriétaire vendeur peut refuser la visite au titulaire du droit de préemption

Si le propriétaire l’accepte, cette visite du bien doit se dérouler dans un délai de quinze jours (suivant la réception de son acceptation de la visite), et ne peut être imposée un samedi, dimanche ou jour férié.

Bien entendu, le jour de la visite, les personnes présentes signent un document attestant qu’ils ont visité le bien (constat contradictoire).

Si le propriétaire décide de refuser la visite, il peut l’exprimer par un courrier adressé au titulaire du droit de préemption ou en gardant le silence pendant un délai de huit jours à compter de la réception de la demande de visite. avocat expropriation

Après la visite ou le refus de visite, le délai de deux mois imparti au titulaire du droit de préemption pour faire connaître sa décision n’est plus suspendu, et il recommence donc à courir.

Il reste à espérer que ces deux décrets du 22 décembre 2014 favorisent une meilleure appréciation du titulaire du droit de préemption tout en protégeant les droits du propriétaire vendeur.

Hélians Gilles CAILLET avocat spécialiste en procédure de préemption et compétent pour contester et faire échec aux décisions de préemption