PREEMPTION – Lorsqu’il n’a pas exercé son droit de préemption sur son appartement, le locataire d'habitation ne peut pas se prévaloir d’un droit de préemption subsidiaire en cas de vente en bloc de l’immeuble

En matière de baux d’habitation, le locataire bénéficie d’un droit de préemption en cas de congé pour vendre (article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

Ainsi, le congé donné au locataire par le propriétaire en vue de vendre le logement, vaut offre de vente au locataire. Le prix et les conditions de la vente y sont précisés. Cette offre de vente est alors valable pendant les deux premiers mois du préavis.

Toutefois, si le locataire ne donne pas suite à cette offre de vente, il ne peut pas ensuite revendiquer un second droit de préemption (droit de préemption subsidiaire) lorsque l’immeuble est vendu ultérieurement en son entier (et non plus appartement par appartement), quand bien même le locataire considérerait que le prix ou les conditions de vente sont plus avantageux. Gilles CAILLET spécialiste des procédures de préemption

C’est ce que la Cour de cassation confirme dans son arrêt du 11 mars 2015 (pourvoi n° 14-10447).

En l’espèce, un propriétaire souhaitait mettre en vente un immeuble constitué de plusieurs appartements loués pour l’habitation. avocat spécialiste préemption

Il a délivré un congé pour vendre au locataire d’un des appartements concernés en lui précisant les conditions de vente de l’appartement et notamment le prix. Ce locataire n’a pas donné suite à cette offre, et n’a donc pas fait usage de son droit de préemption consécutif au congé pour vendre.

Le propriétaire a ensuite décidé de vendre l’immeuble dans son intégralité.

Constatant que le prix de vente au m2 était inférieur à celui qui lui avait été proposé par le propriétaire, le locataire a engagé une action en justice aux fins d’annulation de la vente, en prétendant au non-respect de son droit de préemption.

La Cour de cassation a finalement confirmé l’arrêt de la cour d’appel et le rejet des demandes du locataire au motif que : avocat préemption

« attendu qu'ayant exactement retenu que la vente de la totalité de l'immeuble ne donnait pas droit à l'exercice d'un droit de préemption au profit du locataire et ayant constaté que la vente du 17 mars 2004 portait sur l'immeuble en son entier, la cour d'appel en a déduit, à bon droit, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, que [la locataire] n'était pas fondée à revendiquer le bénéfice d'un droit de préemption subsidiaire et que le congé du 26 décembre 2003 était valable ».

Ainsi, la Cour de cassation estime que la vente de la totalité de l’immeuble (vente en bloc) ne donne pas droit à l’exercice d’un nouveau droit de préemption au profit du locataire. Dès lors, le locataire ne peut revendiquer un droit de préemption subsidiaire.

Cette décision s’explique par le fait que le locataire avait déjà pu bénéficier d’un droit de préemption consécutif au congé pour vendre. Ce droit de préemption avait donc été purgé à l’issue des deux premiers mois du délai de préavis.

Gilles CAILLET est spécialiste des procédures de préemption et conseille des propriétaires qui mettent en vente leur immeuble