PREEMPTION – Le titulaire d’un droit de préemption ne peut pas revenir sur sa décision de renoncer à préempter

Le droit de préemption commercial confère à une commune la possibilité de se porter acquéreur prioritaire de biens commerciaux mis en vente (fonds de commerce, fonds artisanaux, baux commerciaux, terrains portant ou destinés à porter des commerces), s’ils sont situés dans un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité préalablement défini (article L. 214-1 du code de l’urbanisme). avocat

Le respect de ce droit implique pour le cédant, et ce sous peine de nullité de la vente, de procéder à une déclaration préalable en mairie, précisant le prix, l’activité de l’acquéreur pressenti, et de manière générale, les conditions de la mutation.

Cette déclaration d’intention d’aliéner (DIA) vaut offre de vente à la commune (ou son délégataire), qui dispose de deux mois, à compter de la réception de la notification, pour préempter ou bien renoncer à faire usage de son droit de préemption. avocat spécialiste préemption

Une décision du Conseil d’Etat du 27 juillet 2015 (req n° 374646) se prononce sur la possibilité pour une commune de revenir sur sa décision de renoncer à préempter un droit au bail.

En l’espèce, suite à la DIA portant sur la vente d’un droit au bail relatif à un local commercial, la commune a renoncé à exercer son droit de préemption. Puis, elle a souhaité revenir sur cette renonciation et a finalement décidé de préempter le droit au bail concerné. avocat préemption

Le cessionnaire (candidat à l’acquisition du droit au bail) a alors contesté cette décision de préemption. La cour administrative d’appel de Versailles lui a donné raison et a annulé la décision de préemption comme étant illégale du fait de l’intervention préalable d’une renonciation au droit de préemption. La commune s’est alors pourvue en cassation contre cet arrêt d’appel.

► Lorsqu'il a décidé de renoncer à exercer son droit de préemption, le titulaire ne peut plus revenir sur sa décision

Le Conseil d’Etat a validé l’arrêt de la cour d’appel en considérant que : avocat préemption

« lorsqu’il a décidé de renoncer à exercer le droit de préemption, que ce soit par l’effet de l’expiration du délai de deux mois, le cas échéant prorogé, ou par une décision explicite prise avant l’expiration de ce délai, il se trouve dessaisi et ne peut, par la suite, retirer cette décision ni, par voie de conséquence, légalement exercer son droit de préemption ». spécialiste de la procédure de préemption

Il en résulte que la commune ne pouvait pas prendre la décision de préempter après avoir renoncé à l’exercice de son droit de préemption.

Le Conseil d’Etat a en effet estimé que la décision de renonciation précédemment notifiée était définitive. avocat en préemption

Cette solution n’est pas surprenante et le Conseil d’Etat l’a déjà appliquée aux décisions des communes de renoncer à exercer leur droit de préemption urbain sur un immeuble en vente (Conseil d’Etat, 12 novembre 2009, Société COMILUX, req n°327451).

Dans son arrêt du 27 juillet 2015, le Conseil d’Etat a aussi précisé que la décision de renonciation était irrévocable, quand bien même elle n’aurait été matérialisée que par une simple mention portée sur le formulaire Cerfa de déclaration de cession du bail commercial en cause, et qu’elle n’aurait pas été signée par un agent communal disposant d’une délégation régulière :

« qu'en jugeant qu'il ressortait des pièces du dossier qui lui était soumis que la commune avait, par une décision du 20 mai 2010, prise sous la forme d'une mention portée sur le formulaire de déclaration préalable, expressément renoncé à exercer son droit de préemption sur cette cession, la cour a suffisamment motivé son arrêt et n'a pas commis d'erreur de droit ; 

Considérant, en deuxième lieu, que la cour n'a entaché son arrêt ni d'insuffisance de motivation ni d'erreur de droit en jugeant, sans dénaturer la portée de l'argumentation dont elle était saisie, que la commune ne pouvait utilement se prévaloir des circonstances que la lettre adressée le 1er juin 2010 par la commune [concernée] à la société [cédante], avec la décision de renonciation à préempter du 20 mai 2010, elle-même matérialisée par une mention portée, sous la signature du premier adjoint au maire, sur le formulaire Cerfa de déclaration de cession d'un bail commercial, n'aurait pas été signée par un agent communal disposant d'une délégation régulière et aurait été adressée à la société [cédante] par courrier simple, et non par lettre recommandée avec demande d'accusé de réception ; ».

La réponse du titulaire du droit de préemption doit donc être mûrement réfléchie.

Dans sa décision du 27 juillet 2015, le Conseil d’Etat rappelle aussi que le titulaire du droit de préemption peut saisir le juge judiciaire d’une action en nullité de la vente, s’il considère ne pas avoir eu une information sincère sur le projet de vente (formulaire Cerfa incomplet) :

« que si la cession est intervenue et s’il estime que la déclaration préalable sur la base de laquelle il a pris sa décision était entachée de lacunes substantielles de nature à entraîner la nullité de la cession, il lui est loisible de saisir le juge judiciaire d’une action à cette fin ; ».

 Gilles CAILLET avocat défend et conseille le propriétaire qui reçoit une décision de préemption