A défaut d’accord amiable, c’est au Juge de l’expropriation (et, en appel, à la cour d’appel) qu’il revient de fixer les indemnités d’expropriation due au propriétaire exproprié (articles L 311-5 et R311-9 et suivants du code de l’expropriation) et notamment l’indemnité principale.

L’indemnité principale, qui correspond à la valeur vénale de l’immeuble exproprié (maison, appartement, terrain à bâtir, terre agricole, local commercial…), est fixée par le juge de l’expropriation, après visite des lieux, en tranchant entre les offres de l’expropriant (notifiées par LRAR ou par acte d’huissier), les demandes de l’exproprié (formulées par écrit) et les conclusions du représentant de l’administration fiscale (commissaire du gouvernement). avocat expropriation

Concernant cette indemnité principale, Le débat entre les parties porte donc sur la valeur vénale du bien exproprié fixée par comparaison avec les prix du marché (on dit parfois le « marché libre ») c’est-à-dire essentiellement avec les prix de vente mentionnés dans des actes notariés récents pour des biens de même qualité et surface situés dans une zone géographique proche. propriétaire exproprié défendu par Maître CAILLET

Chaque partie est censée proposer au juge de l’expropriation des termes de comparaison (ou « termes de référence »), généralement sous la forme d’un prix par unité de surface (par exemple prix au m2 de surface CARREZ, prix à l’hectare de terre agricole…), et peut critiquer les termes de comparaison de ses adversaires.

Suivant un principe général de procédure civile (article 455 du code de procédure civile), le juge de l’expropriation doit identifier précisément les termes de comparaison sur lesquels il a fondé sa décision de fixer l’indemnité principale (cour de cassation, 3e ch civ, pourvoi n°14-25576 : cf notre précédent article).

Le juge de l’expropriation doit même analyser explicitement, dans sa décision de justice, chaque terme de comparaison proposé par chaque partie, et répondre à la critique par les parties des termes de comparaison des autres parties. Grand Paris expropriation avocat spécialiste tramway

► Le juge de l'expropriation doit répondre aux écritures des expropriés contestant la pertinence du terme de comparaison retenu et doit examiner, même succinctement, le terme de comparaison qu'ils proposaient

C’est justement ce que la cour de cassation rappelle dans un récent arrêt du 3 mai 2018 (cour de cassation, 3e ch civ, 3 mai 2018, pourvoi n° 17-16.302) en annulant un arrêt de cour d’appel qui n’avait pas analysé les observations des expropriés contestant l’acte de vente retenue comme terme de comparaison par la cour d’appel pour fixer la valeur vénale d’une parcelle agricole. avocat exproprié

La cour de cassation reproche aussi à la cour d’appel de ne pas avoir examiné un terme de comparaison plus approprié proposé par les expropriés.avocat spécialisé

« Attendu que, pour fixer comme il le fait le montant de l'indemnité d'expropriation, l'arrêt retient un terme de comparaison proposé par le commissaire du gouvernement concernant une parcelle agricole située dans un emplacement réservé ayant une situation comparable à celles se trouvant au Nord de l'emprise.

Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux écritures des expropriés contestant la pertinence du terme de comparaison retenu, situé en limite d'un cimetière et dans un emplacement réservé pour l'extension de celui-ci, et sans examiner, même succinctement, le terme de comparaison qu'ils proposaient, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé. »

Même si elle laisse aux juges du fond le soin de trancher l’estimation précise de l’immeuble exproprié (l’affaire est renvoyée à une cour d’appel), la cour de cassation veille à ce que cette estimation tienne compte de tous les éléments de comparaison proposés par l’exproprié et de ses critiques des arguments de l’expropriant et du commissaire du gouvernement.

Les propriétaires expropriés pour la réalisation du tramway sont défendus par Gilles CAILLET Avocat en expropriation