CONSTRUCTION – Un diagnostic parasitaire partiellement erroné justifie la condamnation du diagnostiqueur et de son assureur à réparer intégralement les préjudices subis par l’acquéreur

L'article L.271-4 du code de la construction et de l'habitation impose au vendeur d'un immeuble d'annexer à l'acte de vente un diagnostic technique comprenant diverses informations sur l'état sanitaire de l'immeuble. avocat

Parmi les différents diagnostics obligatoires préalables à une vente immobilière, figure le diagnostic relatif à la présence de termites (dans des zones spécifiquement définies).

Dans son arrêt du 8 juillet 2015 (pourvoi n°13-26686), la Cour de cassation règle la question de l’étendue de la réparation due par le diagnostiqueur technique et son assureur, pour les préjudices causés à l’acquéreur par un diagnostic incomplet.

En l’espèce, des particuliers avaient acquis un bien immobilier à usage d'habitation qui avait fait l'objet d'un état parasitaire par une société de diagnostic technique immobilier. avocat spécialiste

A la suite de l'achat du bien, les acquéreurs ont entrepris des travaux qui ont révélé une infestation par les termites bien plus avancée que ce que le diagnostic annonçait.

Les acquéreurs ont alors assigné le vendeur, l'agent immobilier et le diagnostiqueur en réparation de leurs préjudices. expropriation

La Cour de cassation a alors retenu la responsabilité délictuelle du diagnostiqueur envers l’acquéreur dès lors que « le diagnostic n’avait pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art et qu’il se révèle erroné » (même s’il avait révélé que l’immeuble était infesté par les termites).

Concernant l’étendue de l’indemnisation due par le responsable, la Cour de cassation avait à déterminer si le diagnostiqueur devait assumer l’intégralité du coût des travaux ayant permis de remédier à l’infestation, ou bien s'il devait indemniser le seul préjudice de la perte d’une chance d’avoir pu acheter le bien pour un prix moins élevé (puisque dans ce cas, le prix fixé à l’achat aurait nécessairement tenu compte du coût des travaux à engager). responsabilité

En l’espèce, les préjudices matériels ou de jouissance subis par l’acheteur ont été reconnus comme certains par la cour de cassation. En effet, les investigations insuffisantes du diagnostiqueur n’ont pas permis à l’acquéreur d’être informé de l’état véritable d’infestation parasitaire de la maison, et il a alors été contraint de réaliser des travaux pour y remédier.

Face à cette situation, le diagnostiqueur estimait que l’acquéreur ne pouvait se prévaloir que d’une indemnisation de la perte de chance d’acheter le bien à moindre coût.  

En définitive, la Cour de cassation s’est refusée à limiter l’indemnisation à une perte de chance et a confirmé la condamnation du diagnostiqueur à indemniser intégralement l’acquéreur des préjudices matériels et de jouissance :

« Attendu que [l'assureur] fait grief à l'arrêt de la condamner à payer diverses sommes à M. et Mme X... en réparation de leurs préjudices matériels et de jouissance … [comprenant notamment] le montant de l'intégralité des travaux de reprise des dégâts causés par l'attaque des termites »

« Mais attendu qu'il résulte de l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation que le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou à l'acte authentique de vente d'un immeuble garantit l'acquéreur contre le risque mentionné au 3° du deuxième alinéa du I de ce texte et que la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n'a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l'art, et qu'il se révèle erroné ; »

« qu'ayant relevé que les investigations insuffisantes de la société [de diagnostic technique] n'avaient pas permis que les acquéreurs soient informés de l'état véritable d'infestation parasitaire de l'immeuble et retenu que ceux-ci avaient été contraints de réaliser des travaux pour y remédier, la cour d'appel a déduit exactement de ces seuls motifs que les préjudices matériels et de jouissance subis par M. et Mme X... du fait de ce diagnostic erroné avaient un caractère certain et que [l'assureur] de la société [de diagnostic], leur devait sa garantie. »

Ainsi, tous les préjudices causés par un diagnostic erroné, même partiellement, sont considérés comme certains, et doivent donc être indemnisés par le diagnostiqueur responsable et son assureur.

 Gilles CAILLET, avocat spécialiste en procédures d'expropriation pour défendre les propriétaires et occupants expropriés ainsi que les commerçants évincés