Comprendre la procédure d'expropriation

Définition de l'expropriation

L’expropriation est la privation du droit de propriété immobilière (ou des droits réels immobiliers) sous deux conditions : une nécessité publique et une juste et préalable indemnité.

La nécessité publique est constatée par l’administration : c’est la phase administrative.

La privation du droit de propriété et l’indemnisation du préjudice sont prononcées par le juge de l'expropriation : c’est la phase judiciaire. définir l'expropriation

Quelques conseils aux expropriés

• Ne jamais signer les documents proposés par l'expropriant sans avoir pris conseil et un temps de réflexion

• Ne jamais accepter une visite à l'improviste de l'expropriant

• Exiger que l'expropriant présente par écrit ses demandes et son offre

• L'union fait la force, ne pas hésiter à se défendre collectivement

La phase administrative de l’expropriation

La phase administrative vise d’abord à faire constater l’utilité publique du projet qui nécessite l’expropriation (déclaration d’utilité publique). enquête publique

Elle passe par une enquête publique, à l’occasion de laquelle la population et les personnes publiques intéressées peuvent s’exprimer en faveur ou contre le projet, sous forme d’observations au commissaire enquêteur (ou à la commission d’enquête) qui doit donner un avis sur l'utilité publique du projet (sous forme de conclusions personnelles et motivées).
L’enquête publique parcellaire (généralement conduite en même temps que l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique) permet d’identifier les terrains et propriétaires concernés par l’emprise de l’expropriation et donne aussi lieu à un avis du commissaire enquêteur.

Dès lors que le commissaire enquêteur a donné un avis favorable sur chaque enquête publique, la déclaration d’utilité publique et la cessibilité sont prononcées par un acte administratif (décret ou arrêté préfectoral).

Cette phase donne souvent lieu à recours devant le juge administratif contre la déclaration d’utilité publique, l'arrêté de cessibilité ou la déclaraction conjointe d'utilité publique et de cessibilité.

Le transfert de propriété

La phase judiciaire de l’expropriation débute par le transfert de propriété du bien au profit de l’expropriant.

Sur la base d’un dossier complet comprenant notamment la déclaration d’utilité publique et l’arrêté de cessibilité, le juge de l’expropriation prononce le transfert de propriété au profit du bénéficiaire de l’expropriation, sans débat, par une ordonnance de transfert de propriété.

Le propriétaire exproprié n’en est informé qu’a posteriori, lorsqu’il reçoit notification de cette ordonnance. contre laquelle il a la possibilité de former un pourvoi en cassation. Gilles CAILLET

En cas d’annulation de la déclaration d’utilité publique ou de l’arrêté de cessibilité, les expropriés ont la possibilité de remettre en cause le transfert de propriété (avec restitution des immeubles expropriés et/ou indemnisation supplémentaire).

La fixation des indemnités d'expropriation

La phase judiciaire de l’expropriation se termine par la fixation des indemnités d'expropriations au profit des expropriés.

L’autorité expropriante notifie ses offres d’indemnités aux propriétaires expropriés, aux locataires et aux titulaires de droits réels (usufruitiers, bénéficiaires de servitudes…) dont il a connaissance.

Un accord amiable (éventuellement après négociation) peut être homologué par acte notarié ou par le juge de l’expropriation.

A défaut d’acceptation expresse des offres, le Juge de l’expropriation est saisi.

Devant le juge de l’expropriation, l’autorité expropriante défend son mémoire de justification des offres.

L’exproprié fait valoir ses demandes d’indemnités par un mémoire écrit circonstancié.

La procédure de fixation des indemnités d’expropriation donne donc lieu à un débat entre l’autorité expropriante, l’exproprié et le commissaire du gouvernement (représentant de l’administration fiscale faisant office d’expert pour le juge).

L’audience est organisée après visite de l’immeuble par le Juge de l’expropriation en présence des parties.

Le jugement est susceptible d’appel devant la cour d’appel. L’arrêt d’appel est susceptible de pourvoi devant la cour de cassation.

Le versement des indemnités d’expropriation conditionne, en principe, la prise de possession de l’immeuble par l’autorité expropriante.

En cas de difficulté dûment justifiée, les indemnités d’expropriation peuvent exceptionnellement être consignées par l’expropriant à la Caisse des dépôts et consignations.

Le juge de l'expropriation est aussi compétent pour statuer sur les difficultés rencontrées par les expropriés dans l'application de leur droit au relogement ou de leur droit de rétrocession.

Maître Gilles CAILLET vous accompagne dans l'estimation des biens expropriés